小产权房是指建设在农村集体土地上的住房，由于未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，这类房屋通常被称为“乡产权房”，办理小产权房的房产证存在诸多限制和风险，具体如下：
一、小产权房如何办理房产证
1、无法直接办理：
- 小产权房由于建在农村集体土地上，且未经合法审批和缴纳相关税费，因此无法直接办理正式的房产证。
2、尝试申请确权：
- 如果房屋所有人希望办理房产证，可以尝试向人民法院或者政府相关部门提出确权申请，如果得到确认，理论上该房屋就可以办理房产证，但实际操作中，由于小产权房的法律地位不明确，这种申请往往难以获得批准。
3、转为大产权房：
- 另一种可能的方式是通过补交土地出让金等费用，将小产权房转为大产权房，但这需要符合当地政策规定，并且过程复杂且成本高昂。
二、小产权房办房产证的风险
1、法律风险：
- 小产权房的交易违反了国家法律的强制性规定，买卖合同无效，这意味着一旦发生纠纷，买方很难通过法律途径维护自己的权益。
2、拆迁补偿难：
- 小产权房大多属于违章建筑，有被拆除的危险，在拆迁时，业主可能无法获得合理的安置补偿。
3、质量风险：
- 小产权房不是商品房，出售方不是合法的开发公司，因此购买后不能享受《建设工程质量管理条例》规定的售后保修服务，房屋质量问题只能自行承担。
4、无法上市流通：
- 小产权房没有国家认可的房产证明，不能进行房产转让、处分和继承等权利操作，这导致小产权房在市场上的流动性极差。
5、无法办理银行贷款：
- 由于小产权房无法抵押登记，银行不会为这类房屋设立抵押权，因此购房者无法通过贷款来购房。
6、户口问题：
- 购买小产权房无法迁入户口，这意味着购房者及其子女无法享受当地的免费医疗和义务教育资源。
7、政策变动风险：
- 由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理决定，这使得购买小产权房面临较大的政策变动风险，一旦政策收紧，购房者可能面临更大的损失。
购买小产权房需谨慎对待，充分了解相关法律法规和政策规定，避免因贪图便宜而陷入更大的风险之中。
