一、商业地产策划方案制作步骤
（一）项目前期调研
1、市场环境分析
宏观经济状况：了解当地及周边地区的GDP增长趋势、产业结构、居民收入水平、消费能力等宏观因素，如果一个城市新兴产业发展迅速，如高新技术产业园区不断扩张，那么对于配套的商业设施，如餐饮、休闲、商务办公等需求会相应增加。
政策法规研究：关注城市规划政策、土地政策、商业地产相关政策等，比如政府对某个区域规划为商业中心区，在税收、土地出让等方面会有优惠政策，这会对项目产生积极影响。
行业竞争态势：分析当地已有商业地产项目的类型、规模、定位、经营状况等，包括直接竞争对手（同类型商业，如购物中心）和间接竞争对手（其他商业形式，如电商平台对实体商业的冲击）。
2、消费者调研
目标客户群体确定：根据项目的定位和周边环境，确定主要的目标客户群体，如家庭消费者、年轻上班族、游客等，以购物中心为例，若位于写字楼附近，年轻白领可能是主要目标客户之一。
消费者需求与偏好调查：通过问卷调查、访谈等方式，了解目标客户群体的消费习惯、对品牌的需求、购物频率、休闲娱乐喜好等信息，发现目标客户对亲子游乐设施需求较大，就可以在项目策划中考虑引入相关业态。
3、地块与周边环境分析
地块自身条件评估：包括地块的形状、面积、地形地貌、交通可达性等，不规则形状的地块可能需要更巧妙的设计来提高空间利用率；交通便捷的位置更有利于吸引客流。
周边配套设施分析：考察周边的交通枢纽（公交站、地铁站）、公共设施（学校、医院）、社区分布等情况，周边有大型社区的项目，可重点考虑生活服务类商业业态。
（二）项目定位
1、功能定位
- 根据前期调研结果，确定项目的主要功能，如购物中心、写字楼、酒店式公寓、专业市场等单一功能或多种功能组合，打造一个集购物、餐饮、娱乐、办公为一体的城市综合体。
2、市场定位
档次定位：分为高端、中端、低端或混合型，高端定位可能注重品牌化、高品质的商品和服务，面向高收入人群；而中低端定位则侧重于性价比，满足大众消费需求。
主题定位：确定项目的主题特色，如时尚主题购物中心、文化创意产业园等，以区别于竞争对手并吸引特定目标客户。
（三）产品规划与设计
1、建筑布局与空间设计
整体布局：根据项目功能和场地条件，设计合理的建筑布局，包括建筑物的位置、朝向、间距等，对于商业综合体，要合理划分购物区、餐饮区、娱乐区等功能区域，保证顾客流线顺畅。
空间利用：考虑内部空间的高效利用，如采用中庭设计增加采光和通风，设置多层停车场节省土地资源等。
2、业态规划与组合
主力店与次主力店引进：确定能够带动人气和消费的核心商户，如大型超市、知名影院、主力百货店等作为主力店；同时搭配次主力店，如特色餐厅、健身中心等，丰富业态层次。
品牌组合策略：选择符合项目定位的品牌商家入驻，注意品牌之间的互补性和协同性，避免品牌过于同质化，同时要保证有足够的吸引力来满足不同层次消费者的需求。
（四）营销策略制定
1、定价策略
租金定价：根据项目成本、市场需求和竞争情况，制定合理的租金水平，可以采用不同的定价方法，如成本加成定价、市场比较定价等，对于新开业的项目，可能会采取低开高走的定价策略来吸引首批商户和客户。
售价定价（如果有销售部分）：考虑房产的市场价值、投资回报率等因素，为写字楼、商铺等销售部分制定价格，采用分期付款、折扣优惠等方式促进销售。
2、推广策略
广告宣传：制定广告计划，包括线上广告（社交媒体、房地产网站、搜索引擎营销等）和线下广告（户外广告牌、报纸杂志广告、活动赞助等），以提高项目的知名度。
公关活动：举办新闻发布会、开业典礼、主题活动等公关活动，吸引媒体和公众的关注，购物中心开业前的明星见面会、美食节等活动可以提前预热市场。
促销活动：针对消费者和商户开展促销活动，如打折优惠、满减活动、抽奖等，对于商户，可以提供一定期限的免租期或装修补贴等优惠措施。
3、渠道策略
建立销售团队：如果是销售型商业地产，组建专业的销售团队，负责项目的销售工作，他们需要具备丰富的销售经验和良好的沟通能力。
合作伙伴渠道：与中介机构、代理商等合作，拓宽销售渠道，这些合作伙伴可以帮助项目更快地接触到潜在客户和商户。
（五）运营规划
1、物业管理规划
安保服务：制定完善的安保制度，包括人员出入管理、监控系统安装、消防设施维护等，确保项目的安全运营。
环境卫生管理：安排专人负责公共区域的清洁卫生，保持环境整洁舒适。
2、客户服务规划
咨询与投诉处理：设立专门的客户服务部门，及时解答客户和商户的咨询，处理投诉问题，提高满意度。
会员服务与忠诚度计划：建立会员体系，为会员提供积分兑换、优先参与活动等特权，增强客户忠诚度。
二、成功案例
（一）成都太古里
1、背景与定位
- 成都太古里位于成都市锦江区春熙路街道，是一个开放式、低密度的商业街区，它巧妙地融合了传统四川建筑风格与现代商业元素，定位为高端时尚的购物、餐饮、休闲娱乐中心，目标客户主要是追求品质生活和潮流文化的高收入人群以及游客。
2、产品规划与设计亮点
建筑风格独特：保留和修复了大量传统川西民居建筑，如青瓦坡屋顶、雕花门窗等，同时又融入现代建筑材料和设计理念，新旧建筑相互交融，营造出独特的空间氛围，成为城市的标志性景观。
业态组合丰富且高端：汇聚了众多国际一线品牌、高端时尚品牌专卖店，如爱马仕、古驰等；同时有各种特色餐厅，包括米其林星级餐厅，还有电影院、艺术展览中心等多种娱乐文化设施。
3、营销与运营策略成功之处
品牌营销强大：凭借其独特的建筑风格和高端的品牌组合，吸引了大量媒体报道和游客打卡，通过举办时尚秀场、艺术展览等高端活动，进一步提升了项目的知名度和品牌形象。
体验式营销突出：注重营造沉浸式的消费体验，街区内经常举办主题活动，如音乐节、文化节等，让消费者在购物的同时能感受到浓厚的文化氛围和社交乐趣，在运营管理方面，提供优质的物业服务，从保洁到安保都严格按照高端商业标准执行，保障消费者的购物环境。
（二）深圳万象城
1、背景与定位
- 深圳万象城位于深圳市罗湖区，是华润置地在深圳打造的高端城市综合体项目，定位为“一站式购物、餐饮、娱乐、休闲中心”，主要面向城市中产阶级及以上消费者。
2、产品规划与设计优势
规模宏大且功能齐全：总建筑面积达18.8万平方米，拥有大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店等多种功能，购物中心内部布局合理，采用环形流线设计，方便顾客购物，店铺规划注重品牌的多样性和层次性，既有国际知名品牌，也有国内热门品牌。
交通便利性极佳：紧邻地铁1号线和3号线的换乘站——老街站，方便消费者到达，周边公交线路众多，停车设施也较为完善，解决了交通后顾之忧。
3、营销与运营成功经验
会员制度完善：建立了庞大的会员体系，会员可以享受积分兑换礼品、停车优惠、生日特权等福利，通过会员数据分析，精准推送个性化的促销信息和活动邀请，提高了会员的忠诚度和消费频次。
持续更新升级：不断对品牌进行调整和更新，引入新的热门品牌和业态，保持商场的新鲜感和吸引力，定期举办主题展览、文化活动等，吸引消费者重复光顾，在运营管理上，注重服务质量的提升，员工培训有素，提供热情周到的服务。
