1、法律风险
买卖合同效力问题：在北京，小产权房交易不受法律保护，其买卖合同一般被认定为无效，除非是在同一集体组织成员内部流转等特定情形，一旦合同被认定无效，购买者可能面临无法取得房屋所有权的风险，只能通过法律途径要求返还购房款、赔偿损失等，但难以获得房屋的完整产权。
拆迁补偿风险：小产权房属于违法建筑或不完全产权房，遇到征收时，很难获得与合法产权房同等的拆迁补偿，甚至可能血本无归，因为这类房屋没有合法的产权登记，在拆迁过程中，购房者通常无法获得合理的拆迁补偿，原房主可能会主张合同无效并收回房屋，导致购房者既失去房屋又难以获得足额补偿。
2、产权风险
无法办理房产证：“五证”不全的小产权房无法办理房产证，购房者不能合法拥有房产的所有权，也无法对房屋进行抵押、转让等处置，这限制了房屋的流通和变现能力，没有房产证的房屋在法律上存在较大的不确定性，购房者可能会面临房屋被拆除、没收等风险。
产权不清晰：小产权房可能存在一房多卖、产权纠纷等问题，由于其建设主体多样，包括村委会、乡政府以及个人等，且缺乏有效的监管，容易导致房屋产权归属不明确，购房者的权益难以得到保障。
3、质量风险
房屋质量难以保证：小产权房多为村民自行建造或小型开发商违规开发，建设过程中可能存在偷工减料、质量监管缺失等问题，房屋质量难以得到保障，入住后可能会出现墙体裂缝、屋顶漏水、水电线路故障等质量问题，影响居住安全和生活质量。
缺乏有效监管：小产权房的开发和建设缺乏严格的审批和监管程序，一些开发商为了追求利润，可能会忽视房屋的质量和安全标准，导致房屋存在安全隐患，由于缺乏专业的物业服务和管理，小区的环境卫生、安全保卫等方面也可能存在问题。
4、政策风险
政策不确定性：国家和地方政府对小产权房的政策态度较为谨慎，相关政策可能会随着时间推移而发生变化，如果未来政策收紧，小产权房可能会面临更严格的清理整顿，购房者的利益可能会受到影响，一些地方政府可能会出台政策对小产权房进行拆除、没收或限制交易等，这将给购房者带来巨大的经济损失。
规划调整风险：城市规划的不断调整可能会导致小产权房所在区域的功能发生变化，如果小产权房位于城市发展规划区域内，可能会面临拆迁、改造等情况，购房者将面临住房不稳定的风险。
5、其他风险
配套设施不完善：大部分小产权房地处偏远，交通不便，周边的教育、医疗、商业等配套设施往往不够完善，会给居民的日常生活带来诸多不便，孩子上学可能需要到较远的地方就读，就医也不够便捷，生活成本相对较高。
户口无法迁入：购买小产权房无法办理户口迁移手续，购房者及其子女无法享受当地的教育、医疗、社保等公共服务资源，这对于有子女入学需求的家庭来说是一个较大的问题。
遗赠麻烦：由于小产权房没有完整的产权，其继承可能会面临许多麻烦和纠纷，在遗产分配时，可能会因为房屋的产权问题引发家庭成员之间的矛盾和争议。
在北京购买小产权房存在诸多风险，包括法律风险、产权风险、质量风险、政策风险以及配套设施不完善等方面，购房者在考虑购买小产权房时，务必充分了解这些风险，并谨慎做出决策。
