买房贷款利率是指购房者向银行借款，按照银行规定的利率支付本金利息的比率，房贷利率的计算方式主要有两种：等额本息和等额本金。
等额本息法是先收剩余本金利息，后收本金，每个月月供金额固定，但其中的利息在逐月减少，本金在逐月增加，等额本息的计算公式为：每月还款额 = 贷款本金 × [月利率 × (1 + 月利率)^还款月数]÷[(1 + 月利率)^还款月数 - 1]。
等额本金法则是每月归还的本金相同，利息则按剩余本金逐月递减，因此每月的还款额也逐月递减，等额本金的计算公式为：每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率；每月应还本金=贷款本金÷还款月数；每月应还利息=（贷款本金-已归还本金累计额）×月利率；总利息=还款月数×(总贷款额×月利率-月利率×(总贷款额÷还款月数)*(还款月数-1)÷2)。
影响买房贷款利率的因素主要包括以下几个方面：
1、宏观经济环境：当经济增长强劲、通胀压力上升时，央行可能会提高基准利率以抑制经济过热；反之，当经济增长放缓、通胀压力缓解时，央行可能会降低基准利率以刺激经济增长，这些基准利率的变化会直接影响到房贷利率的水平。
2、货币政策：通过调整基准利率、存款准备金率等货币政策工具，央行可以影响市场的货币供应量和信贷成本，进而影响到房贷利率的水平。
3、房地产市场状况：当房地产市场供不应求、房价上涨过快时，政府可能会通过提高房贷利率来抑制购房需求；反之，当房地产市场供过于求、房价下跌时，政府可能会降低房贷利率以刺激购房需求。
4、银行资金成本与盈利目标：当银行资金成本较高时（如存款利率上升），为了保持盈利目标不变，银行可能会提高房贷利率；反之，当银行资金成本较低时（如存款利率下降），银行可能会降低房贷利率以吸引更多客户。
5、借款人资质与信用状况：借款人的资质和信用状况是影响房贷利率个体差异的重要因素之一，借款人的信用记录越好、还款能力越强、首付比例越高、贷款期限越短，获得的房贷利率就越低；反之亦然。
6、房贷政策：不同银行的贷款政策和国家的宏观调控政策都会直接影响贷款利率的水平和变动，政策宽松时，贷款利率通常较低。
买房贷款利率受到多种因素的影响，包括宏观经济环境、货币政策、房地产市场状况、银行资金成本与盈利目标、借款人资质与信用状况以及房贷政策等，购房者在选择房贷产品和申请房贷时，需要综合考虑这些因素，以获得最有利的利率条件。
